Atraso na entrega do Imóvel

As construtoras nos últimos anos lançaram muitos empreendimentos, mas nem todos são pontuais, o que dá direito ao comprador de imóvel na planta pedir indenização por atraso na entrega, o que é muito justo já que se atrasarmos pagamento termos multas a pagar também.

Para vender mais as construtoras divulgam prazos curtos para entregar o imóvel, mas raramente cumprem o combinado, o que gera muitos problemas para o comprador, que eventualmente mora de aluguel ou se programa financeiramente para mudar, por isso as construtoras devem pagar os prejuízos do comprador.

A situação está ao lado do comprador do imóvel na planta, assim mostram os resultados de quase 400 (quatrocentos) julgamentos no Tribunal de São Paulo, que tem imposto multa por atraso às construtoras, ressarcido alugueis de quem não teve o imóvel entregue, e ainda indenizado por todo tipo de prejuízo.

As construtoras falam em burocracia, chuvas, falta de mão de obra e outras desculpas, mas nada tem funcionado para livrar de pagar indenizações e prejuízos dos compradores, os Juízes tem aplicado a lei de forma correta nestes casos.

Os imprevistos alegados pelas construtoras são riscos do negócios e devem ser planejados com antecedência para atender o prazo de entrega contratado.

As multas aplicadas pelos Tribunais habitualmente equivale a 2% sobre o valor do imóvel, mais os custos de aluguel e outros prejuízos comprováveis.

É possível pedir indenização por danos morais, e muitos casos tem tido sucesso ganhando indenizações que podem passar de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais).

Importante explicar que o prazo de tolerância previsto em contrato já é considerado atraso, e já podemos cobrar multas se o imóvel não for entregue, mas as indenizações por danos morais após 180 (cento e oitenta) dias são maiores.

Se você decidir pedir sua multa e sua indenização não esqueça de pedir a devolução da taxa de CORRETAGEM (6% do valor do imóvel) e da taxa SATI (até 4% do valor do imóvel), estas taxas podem ser devolvidas em dobro e tem sido vitórias comuns nos tribunais de São Paulo e de todo o Brasil.
Outros abusos:
Os consumidores têm sido vítimas de abusos quase sempre que em nome do sonho da casa própria compram imóvel na planta, vejam as principais ilegalidades impostas pelas construtoras:
1. Comissão de corretagem
A comissão de corretagem deve ser paga por quem contrata o corretor. As construtoras usam esses profissionais com o objetivo de facilitar a venda dos imóveis, razão pela qual é abusivo impor ao comprador o pagamento da comissão.
Considerando um imóvel de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais) e a incidência do percentual da comissão de 6% (seis por cento) sobre o valor do imóvel, o comprador estará pagando indevidamente R$ 21.000,00 (vinte e um mil reais).

2. Taxa SATI
A Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliário tem como finalidade auxiliar o comprador na entrega de documentos e na análise do contrato de compra e venda de imóvel, impondo ao comprador o profissional, muitas vezes advogado da construtora, configura venda casada, que é ilegal. A cobrança é ilegal, pois o serviço é prestado ao interesse exclusivo das construtoras.
Essa taxa é cobrada normalmente a 3% (três por cento) sobre o valor do imóvel, e considerando o valor do imóvel em R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), o comprador estará pagando indevidamente entre R$ 10.500,00 (dez mil e quinhentos reais).

3. Ausência de multa para o atraso na entrega das chaves
Se o comprador atrasa pagamento com certeza tem multa e outros custos e encargos. Mas se a construtora atrasa a entrega das chaves o consumidor tem que tolerar… É justo e temos tido sucesso ao pedir multa de pelo menos 1% do valor do imóvel, por mês, mas o valor do aluguel de imóvel equivalente, pelo período do atraso na entrega das chaves.

Em exemplo, valor do imóvel em R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), o comprador terá direito à multa no valor de R$ 3.500,00 (três mil e quinhentos reais) por mês de atraso.

4. Cobrança CM repasse na planta

A CM repasse na planta é a exigência do pagamento de correção monetária do valor financiado e repassado parceladamente pela Caixa Econômica Federal. Como esta instituição financeira utiliza a Taxa Referencial (TR) como índice de atualização, as construtoras sentem-se prejudicadas, tendo em vista que há tempos o índice é igual a zero, e passam este custo ao consumidor.

Os compradores não devem ser responsabilizados por mais este pagamento, já que as construtoras estabelecem no contrato que o financiamento estará sujeito às regras da própria Caixa Econômica Federal.

Em média percebemos valores cobrados em excesso acima de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com casos isolados chegando a mais de R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais), dependendo do valor do financiamento e das parcelas repassadas pela Caixa Econômica Federal de acordo com a evolução da obra.

5. Retenção desproporcional do valor das parcelas pagas em razão da rescisão contratual por culpa do comprador

As construtoras costumam impor no contrato a retenção de até 60% (sessenta por cento) do valor pago pelo comprador caso este desfaça o contrato sem justa causa, quando o bom senso judicial estabeleceu que esta retenção não devesse passar de 15% (quinze por cento).

Caso o comprador tenha pago até a rescisão por exemplo R$ 100.000,00 (cem mil reais), a construtora poderia reter no máximo R$ 15.000,00 (quinze mil), o que passar disso é excesso e deve ser restituído.

6. Retenção parcial do valor das parcelas pagas em decorrência da rescisão contratual por culpa exclusiva das construtoras

As construtoras mesmo quando são as responsáveis pela rescisão do contrato em razão da demora na entrega do imóvel, costumam reter parte do valor das parcelas pagas pelos compradores.

A devolução deve ser integral com incidência de juros e de atualização monetária, e inclusive uma multa, pois quem dá causa à rescisão deve ser responsabilizado.

7. Restituição parcelada do valor das parcelas pagas após a rescisão do contrato

Quando as construtoras rescindem, estabelecerem que a restituição do valor seja parcelada de acordo com o número de parcelas pagas pelo comprador. E ainda informam que a primeira parcela será paga em até 120 dias.

A devolução do valor deve ser em parcela única e assim que formalmente rescindido o contrato, com aplicação de juros e de atualização monetária e multa.

8. Atualização monetária pelo INCC durante o atraso na entrega das chaves

As construtoras exigem atualização monetária das parcelas com base no INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) durante a fase de construção, e quando atrasam mantém este índice, em prejuízo ao comprador, pois é muito mais caro que outros índices de atualização (INPC, IGPM).
Exemplo prático com atraso na entrega de abril de 2014 a janeiro de 2015:

Parcela de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais) corrigido pelo INCC = R$ 1.010,21 (um mil, dez reais, vinte e um centavos).

Parcela de R$ 950,00 (novecentos e cinquenta reais) corrigido pelo IGPM = R$ 967,76 (novecentos e sessenta e sete reais e setenta e seis centavos)

Por esta conta estão te cobrando de R$ 42,45 (quarenta e dois reais e quarenta e cinco centavos), por parcela!

 

9. Taxa de Anuência

Normalmente no final do contrato encontramos a taxa de anuência para o caso de transferência do imóvel a terceiro. As construtoras arbitram percentual entre 2% (dois por cento) a 5% (cinco por cento) sobre o valor do imóvel, justificando a necessidade para pagar despesas administrativas com a cessão.

Novamente a cobrança é indevida, essas despesas já fazem parte da atividade das construtoras, não podendo transferir este encargo ao consumidor.

Se essa cobrança lhe for imputada, você irá gastar mais R$ 17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais), tendo por base o valor do imóvel em R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais).

Resultado

Estas ilegalidades são encontradas muitas e muitas vezes quando alguém compra imóveis na planta, sejam eles comerciais ou residenciais, são práticas pontuais de determinadas construtoras. Felizmente a Justiça, vem condenando essas condutas por serem contrárias aos direitos do consumidor, e determinando a devolução dos valores muitas vezes em dobro.

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