Bento Jr Advogados

Desistência da compra

Desistência compra de imóvel? Saiba como proceder.

Confira algumas dicas para não ser prejudicado no distrato contratual.
Principalmente por conta da crise, centenas de consumidores vêm sendo obrigados a desistir da compra de seus imóveis por terem sofrido alteração em suas condições econômicas e, consequentemente, dificuldades para adimplir as parcelas assumidas.

A realização do “distrato” com a construtora, na grande maioria das vezes, tem causado embaraços ao consumidor.

É prática comum das construtoras exigir do comprador um alto valor a título de multa, normalmente com a perda de grande parte, senão todos os valores pagos como entrada de negócio. Temos observado contratos que preveem a retenção de percentuais que variam de 20% até 85% dos valores pagos, de forma totalmente abusiva.

O maior problema nesses casos ocorre quando, para formalização da desistência, as construtoras passam a exigir um percentual sobre o valor atual do imóvel e não sobre o valor pago, ou seja, se o seu imóvel está avaliado em R$500.000,00, uma simples multa de 20% poderá chegar a R$100.000,00. O consumidor perde o valor inicialmente pago e ainda fica devendo um alto valor à construtora, que poderá acioná-lo judicialmente.
Outro ponto importante, normalmente não percebido pelo consumidor quando realiza o distrato, é que a construtora devolverá somente os valores pagos diretamente a ela, deixando de fora os valores repassados a título de comissão de corretagem os quais, via de regra, representam um significante percentual do valor inicialmente pago (são aquelas transferências ou cheques nominais exigidos para assinatura do contrato e repassados a diversas pessoas diferentes). Esses valores representam cerca de 5% a 8% do valor total do imóvel.

São muitos os casos em que o comprador não tem mais condições de pagar as parcelas, porém, não consegue agendar a realização do distrato com a construtora, seja por falha dos canais de comunicação ou pelo próprio desinteresse da empresa.

A consequência é que as parcelas em aberto serão acrescidas de juros e multa, em determinados casos as quotas de condomínio começam a ser cobradas e então, o consumidor se vê diante de uma enorme dívida, com seu nome incluído no SPC/SERASA, mesmo tendo a construtora colocado o seu imóvel para vender novamente.

Por fim, ainda que seja acordado a devolução de um percentual razoável da quantia paga (até 25%), na grande maioria das vezes a devolução é condicionada ao pagamento parcelado do valor, podendo ser dividido em até seis ou dez pagamentos pela construtora, prática essa totalmente ilegal, na medida em que o valor pago deve ser devolvido em uma única parcela.

O que a lei prevê nesses casos e quais medidas o consumidor pode tomar?
A abusividade das situações é inequívoca, já que o contrato leonino impõe ao consumidor uma pena extremamente desproporcional.

O consumidor que quer desistir da compra do seu imóvel não deve aceitar imposições abusivas por parte das construtoras, uma vez que estas não estão autorizadas a reter percentuais superiores a 25% do valor pago pelo consumidor sendo que, judicialmente, o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou no sentido de que o percentual não deverá ultrapassar 10%.
“A jurisprudência da Quarta Turma tem considerado razoável, em princípio, a retenção pelo promitente vendedor de 10% do total das parcelas quitadas pelo comprador, levando-se em conta que o vendedor fica com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo.” (cf. Acórdão 4ª Turma do STJ no recurso especial nº85.936/SP, relator Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira);

A cobrança de multa pela desistência em percentual sobre o valor do imóvel é totalmente abusiva, além de reter todos os valores pagos pelo consumidor, restaria um residual altíssimo, pois o percentual cobrado estaria incidindo sobre O VALOR DE MERCADO IMÓVEL, em vez de incidir apenas sobre o valor das parcelas adimplidas. Essa prática caracteriza o enriquecimento ilícito por parte das construtoras.

A inserção de cláusula que prevê a devolução parcelada do valor efetivamente pago em benefício da empresa incorporadora, mesmo que expressamente estipulada em contrato é nula de pleno direito, pois coloca o consumidor em desvantagem exagerada.

A abusividade é ainda maior se considerarmos que, o empreendedor poderá negociar o imóvel objeto do contrato e obter o preço total do bem com a nova venda.

O repasse ao consumidor do pagamento de comissão de corretagem só é permitido se de fato tenha havido a contratação de uma imobiliária, ou seja, é necessário que ocorra efetivamente o serviço de intermediação (aproximação de vendedor e comprador). Se o consumidor foi até o local do empreendimento e foi recepcionado por corretores, o repasse da corretagem é indevido e mesmo aquele que desistiu da compra do imóvel, poderá requerer a sua devolução através de uma ação judicial.
Importante, se ocorreu o atraso na entrega da obra, o consumidor tem garantido o direito de requerer a rescisão do seu contrato e obter a restituição de TODOS OS VALORES pagos, sem sofrer qualquer retenção por parte das construtoras. Mesmo nessa hipótese, ou seja, desistindo da compra, é cabível a indenização por danos materiais e morais, podendo o valor a receber pelo consumidor alcançar patamares bastante elevados, entre R$20.000,00 até R$80.000,00, em média.

O consumidor deve ficar atento se optar por desistir da compra de um imóvel na planta, pois corre o iminente risco de se tornar devedor de uma grande quantia indevida, sendo imprescindível que recorra ao Judiciário a fim de obstar tal prática abusiva por parte das construtoras.

Para esse tipo de ação judicial, é possível que sejam requeridos pedidos de urgência em que o juiz proíbe a construtora de continuar cobrando as parcelas, determina a exclusão do nome nos cadastros de restrição de crédito, sendo possível também que seja determinada a imediata devolução de valores.

É bastante comum as construtoras realizarem acordos com os consumidores para devolução de valores logo que são acionadas judicialmente. Mas, é imprescindível que o consumidor esteja assessorado por um profissional com especialidade na área, garantindo assim a solução do problema sem a ocorrência de abusos.

AN