Advogado Usucapião | Principais motivos que o levará à vitória
– Se você está sendo processado e corre o risco de perder a sua propriedade ou se busca regularizar o seu imóvel (propriedade – nome na matrícula – transcrição) pela ação de usucapião, importante ter ciência dos principais motivos que fará você ganhar um processo de usucapião, que são os seguintes:
– preparação adequada da ação ou defesa;
– apresentação da prova documental correta;
– realização do interrogatório da parte e das testemunhas da forma adequada;
– defesa adequada em possíveis processos propostos no curso da ação de usucapião (ação de despejo/ação de reintegração de posse …);
– realização de sustentação oral das razões de recurso.
Importante ter em mente que o seu processo será decidido nos detalhes, o que torna imprescindível tratar cada ato processual como único, afastando surpresas.
Medidas preventivas que serão determinantes a vitória
– Indicamos algumas medidas preventivas, que poderão definir a vitória em um processo de usucapião:
Proprietários:
1 – empréstimo de imóvel
– ao emprestar o imóvel, faça um contrato de comodato, mesmo que o empréstimo seja feito em favor de um parente, que poderá falecer, o que lhe colocará em litígio com os herdeiros do falecido;
2 – aluguel de imóveis
– sempre documente o recebimento dos aluguéis, mesmo que se trate de locação verbal. Os recibos de aluguéis afastam a vontade de ser dono (animus domini) do autor da ação de usucapião;
3 – invasão
– Invadir propriedades configura, em tese, o crime de esbulho possessório (Art. 161 do Código Penal). É de extrema importância a comunicação à autoridade policial, que deverá lavrar Boletim de Ocorrência e, em seguida, deverá instaurar Inquérito Policial, onde serão ouvidos os invasores, que não poderão alegar posse mansa e pacífica posteriormente. Não retarde as medidas judiciais cabíveis.
4 – herdeiros – posse exclusiva – partilha pendente
– Em caso de recebimento de bem imóvel por herança, não permita que um dos herdeiros tenha a posse exclusiva sem que seja feito um contrato de comodato ou de locação, pois este herdeiro poderá ingressar com ação de usucapião, alegando o abandono da propriedade pelos demais.
Possuidores (autores da ação de usucapião)
1 – Documentar o exercício da posse
– A prova documental é imprescindível para o reconhecimento da usucapião. Como prova, citamos os alguns documentos: correspondências, fichas de inscrições que traga o endereço, declaração de imposto de renda e qualquer outro documento que comprove o exercício da posse;
2 – Simulação de contrato de locação ou comodato (empréstimo)
– O proprietário, ao perceber o risco de perda da propriedade, poderá tentar simular uma relação de locação ou de empréstimo do imóvel. Mesmo configurando crime (Art. 299 do CP), a prática é muito comum e poderá afastar o reconhecimento certo da usucapião. Normalmente, o proprietário busca a assinatura de um dos possuidores, que, depois de ser enganado ou ser subornado, assina contrato com data retroativa. Posteriormente, o proprietário ingressará com ação judicial apoiado em contrato, ou o utilizará como defesa. Não troque mensagens com o proprietário e comunique todos os possuidores sobre a possível tentativa do proprietário.
3 – Não autorize a entrada do proprietário no imóvel
– O proprietário não poderá ingressar na posse sem uma autorização judicial. Portanto, não autorize a entrada no imóvel. Caso necessário, contate a Autoridade Policial.
Advogado Usucapião | Objetivo da Ação
– O único objetivo da ação de usucapião é alcançar a propriedade, ou seja, é reconhecer o autor como dono no registro imobiliário. Na ação de usucapião não se discute a reintegração de posse, o despejo ou qualquer outra questão, que deverá ser tratado em outra ação judicial. Em suma, o autor de uma ação de usucapião busca apenas inserir o seu nome no registro imobiliário (nome na matrícula – transcrição).
Advogado Usucapião | Requisitos da Ação
– Os principais requisitos são:
– bem privado (não cabe usucapião de bens públicos);
– vontade de ser dono (não cabe se for inquilino, caseiro ou comodatário);
– posse mansa e pacífica (sem oposição);
– decurso de tempo;
– justo título e boa-fé para a usucapião ordinária.
Principais modalidades de Usucapião
– Atualmente, estas são as principais modalidades de usucapião:
Espécie de usucapião:
Ordinário
Prazo de ocupação: 10 ou 5 anos
Área do Imóvel: Qualquer
Espécie de imóvel: Urbano ou rural
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.242
Espécie de usucapião:
Extraordinário
Prazo de ocupação: 15 ou 10 anos
Área do Imóvel: Qualquer
Espécie de imóvel: Urbano ou rural
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.238
Espécie de usucapião:
Rural especial
Prazo de ocupação: 5 anos
Área do Imóvel: Até 50 ha
Espécie de imóvel: Rural
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.240
Espécie de usucapião:
Urbano especial
Prazo de ocupação: 5 anos
Área do Imóvel: Até 250 m2
Espécie de imóvel: Urbano
Fundamento Legal: Código Civil art. 1.240
Espécie de usucapião:
Urbano especial coletivo
Prazo de ocupação: 5 anos
Área do Imóvel: Superior a 250 m2
Espécie de imóvel: Urbano
Fundamento Legal: Lei 10.257/01 art. 10
Espécie de usucapião:
Urbano especial urbano residencial familiar
Prazo de ocupação: 2 anos
Área do Imóvel: Até 250 m2
Espécie de imóvel: Urbano
Fundamento Legal: Código Civil, art. 1.240 – A
Conclusão
– O único objetivo da ação de usucapião é a propriedade (nome na matrícula/transcrição do imóvel) e quem conseguir comprovar a sua versão, cuidando de cada ato processual como único, sairá vitorioso.
Advogado Usucapião | Situações Inusitadas
– Usucapião VS Leilão Trabalhista
– Vitória do terceiro de boa-fé
– Usucapião VS Ação de despejo
– Vitória do antigo inquilino
– Usucapião VS Contrato de compra e venda
– Falta de pagamento
– Vitória do antigo comprador
– Usucapião VS Reintegração de posse
– Vitória do possuidor
A ação de usucapião tem como principal objetivo a regularização formal do bem imóvel.
O ideal é que tenham em mãos todos os documentos relativos ao imóvel, então de forma exemplificativa, preparamos uma lista, veja se os tem:
1- Memorial descritivo e planta de situação do imóvel, feito pelo agente competente, como engenheiro, topógrafo e etc.
2- Requerimento com firma reconhecida do proprietário para os cartórios de registros de imóveis para que eles forneçam as certidões negativas ou positivas.
3- Algumas das ações de regularização fundiária, em particular as ações de usucapião especial urbano, exigem prova de que os moradores ocupam o lote há mais de cinco (5) anos. O acompanhamento dos processos implementados por nossos parceiros no país todo, envolvendo prefeituras, governos estaduais, defensorias públicas e ONGs mostra que a documentação necessária para instruir processos de usucapião pode variar de acordo com o entendimento de cada juiz. Deste modo, é recomendável anexar ao processo quaisquer documentos que possam vir a ser constituir em prova, tais como:
- Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU (se houver);
- Contas de água ou energia elétrica;
- Registro dos moradores no posto de saúde;
- Comprovante de carteira de vacinação;
- Registro de nascimento (em casos mais antigos em que era registrada a residência do nascituro);
- Registro das crianças da família na escola;
- Existência de equipamentos públicos ou comunitários na área pública ocupada (escolas, creches, posto de saúde e centros comunitários);
- Prestação de serviços de coleta de lixo;
- Existência de transporte público na área ocupada;
- Existência de iluminação pública;
- Prestação de serviços de fornecimento de energia elétrica;
- Prestação de serviços de abastecimento de água;
Mapas que demonstram a existência da ocupação;
- Fotos aéreas que demonstram a existência da ocupação;
- Carnês de compras (por exemplo, carnês de crediários);
- Recibos com endereço para entrega;
Declarações de instituições privadas confirmando a existência do núcleo por mais de cinco anos (exemplos: hospitais, escolas, universidades, Rotary Club, etc.);
- E, ainda, correspondências particulares.
Além da documentação (sugerida acima) para comprovar o tempo de posse, será necessário apresentar, juntamente com a petição inicial, os documentos dos moradores, comprovante do local de moradia (cadastro social ou comprovante de residência), a matrícula do imóvel objeto do usucapião, planta e memorial descritivo do imóvel. Anexar ainda, se possível, a declaração dos confrontantes, inclusive do proprietário, dizendo que nada tem a opor quanto ao pedido de usucapião e que reconhece a ocupação há mais de cinco (5) anos.
4- Por fim, em alguns casos, o juiz pode exigir “prova” de que os moradores não são proprietários de outro imóvel, devendo se avaliar a possibilidade de entrar com um recurso contra a decisão, tendo em vista que para o sistema jurídico brasileiro não se faz prova de fato negativo (por exemplo, não pagou, não casou de novo, não tem outro imóvel). De qualquer modo, a pesquisa de outras ações de usucapião na região e/ou uma conversa com o juiz – para verificação dos procedimentos a serem adotados – podem otimizar o andamento do trâmite legal da regularização fundiária.
Perguntas e respostas sobre usucapião
- O que é usucapião?
Primeiramente, vale dizer que usucapião de imóvel é uma forma de adquirir propriedade a propriedade deste, por exercer sobre ele posse prolongada e ininterrupta por certo prazo, estabelecido em lei (varia de 5 a 15 anos, a depender do caso).
- Quais são os requisitos principais da usucapião?
>-Posse com intenção de dono (animus domini): É fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância, como oriundos de contratos de locação, comodato e depósito, concretizando dessa forma a característica de dono.
Posse mansa e pacífica: Importante que não haja nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda. Havendo a qualquer tempo contestação da posse pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião.
Posse contínua e duradoura: Cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião.
Posse de boa fé e com justo título: Estes requisitos somente são exigíveis na modalidade de usucapião ordinário constante no art. 1.242, CC.
- Quais os documentos necessários para dar entrada no pedido de reconhecimento da usucapião extrajudicial?
Ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica (ART) ou registro de responsabilidade técnica (RRT), e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, com reconhecimento de todas as firmas por semelhança ou autenticidade;
Certidões negativas dos distribuidores, da justiça estadual e federal, da comarca ou seção judiciária da situação do imóvel e do domicílio do requerente; e,
Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos, das taxas, de despesas de consumo de água, energia elétrica, gás ou telefone, que incidirem sobre o imóvel.
- A ata notarial pode ser lavrada por qualquer tabelião de notas?
Sim, fica de livre escolha o tabelião que lavrará a ata notarial, conforme art. 8º da Lei. 8.935/94.
- O tabelião de notas de qualquer circunscrição poderá realizar diligência no imóvel?
Não, somente o tabelião da circunscrição onde se localiza o imóvel poderá realizar diligência, conforme vedação prevista no art. 9º da Lei. 8395/94.
- O imóvel usucapiendo não possui matrícula, além disso os imóveis confrontantes também não possuem matrícula. Poderá ser feito o procedimento da usucapião extrajudicial neste caso?
Sim, apesar de ser um procedimento mais complexo, que envolverá certidões negativas de matrículas do imóvel usucapiendo e dos confrontantes, também serão necessários outros requisitos, como por exemplo a assinatura dos possuidores dos imóveis confrontantes.
- Precisa contratar advogado para realizar o procedimento de usucapião?
Sim, de preferência advogado que atue na área de direito imobiliário, cabendo a este profissional orientar e analisar a configuração da usucapião através dos fatos apresentados, identificando a espécie de usucapião e buscando o cumprimento dos requisitos legais.
- Qual a duração aproximada do procedimento da usucapião?
Esta resposta vai depender muito de cada caso específico, contudo, estima-se que a duração mínima razoável seja entre 90 (noventa) a 120 (cento e vinte) dias, caso toda a documentação seja apresentada e que todas as partes estejam cientes e de acordo com o procedimento.
- Qual valor será gasto para realizar o procedimento perante tabelionato de notas e registro de imóveis?
Tanto no tabelionato de notas, quanto no cartório de registro de imóveis os valores poderão variar a depender do valor venal do imóvel, será devido para realizar a ata notarial, assim como a averbação no registro de imóveis,duas vezes o valor mencionado, conforme tabela abaixo:
- Poderá ser feita usucapião de imóvel rural?
Sim, desde que atenda aos requisitos previstos tanto na legislação que versa sobre a usucapião extrajudicial, quanto aos requisitos da usucapião de imóvel rural. É sempre importante consultar um Advogado.
- Quem deverá ser intimado pelo cartório para concordar com o pedido de usucapião?
Confinantes;
Pessoa em cujo nome imóvel estiver registrado;
Fazendas Públicas (municipal, estadual, federal);
Atual possuidor, se houver.
- Se alguma das pessoas intimadas não se manifestar, o que acontecerá?
A não manifestação de qualquer um, acarretará a improcedência do pedido de usucapião.
- Se o cartório rejeitar meu pedido de usucapião, eu posso entrar na justiça?
Rejeitado o pedido, nada impede que interessado recorra à via judicial, ajuizando uma ação de usucapião.
- Comprei o imóvel sem escritura e não sei quem é o dono. E agora?
Você pode recorrer à lei de usucapião. Porém, para isso, você precisa morar no imóvel há no mínimo cinco anos (e no máximo 15). Essa lei define a aquisição da propriedade de acordo com a posse prolongada. Lembrando que você precisa pagar as taxas e impostos do imóvel durante esse período para conseguir provar que mora nele. Para fazer uso dessa lei na Justiça, você precisará recorrer a um advogado.
- >Quais são os principais tipos de usucapião existentes:
USUCAPIÃO – ESPÉCIES E REQUISITOS
Para conseguir sucesso na ação de usucapião são necessários alguns requisitos, vejamos:
a) posse mansa;
b) posse pacífica;
c) posse contínua.
Todos os bens podem ser objeto de ação de usucapião, sejam quais forem, móveis ou imóveis, com exceção dos bens públicos, sejam eles de que entidade forem (municipais, estaduais ou federais).
O direito de aquisição nunca prescreve.
Usucapião não se confunde com a prescrição aquisitiva, já que esta somente opera a perda do direito de ação, e nunca a aquisição.
Como efeito da posse e modo de aquisição da propriedade, a usucapião pode ser invocada como argumento de defesa, no curso do processo. Contudo, não pode ser alegada nas seguintes situações:
a) durante a vigência da condição suspensiva pois ela, como modalidade do ato ou do negócio jurídico, impede a aquisição de direitos enquanto não se verificar o evento futuro e incerto;
b) durante ação de evicção;
c) com a citação pessoal do devedor;
d) com o ato judicial que constitui o devedor em mora;
e) com o protesto;
f) com a apresentação do título de crédito no juízo do inventário ou em concurso de credores.
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ESPÉCIES
I – CÓDIGO CIVIL
1) USUCAPIÃO ORDINÁRIA/COMUM
Bem imóvel: CC 1242 e 1379 parágrafo único (servidão)
Bem móvel: CC 1260
Requisitos:
Além de posse mansa, pacífica e contínua
a) Boa-fé;
b) Justo Título;
***obs: O justo título em todos os casos de usucapião ocorre com a apresentação de qualquer documento demonstrativo da legitimidade da posse, desde que, quando particular, tenha a assinatura de duas testemunhas. Ex: contrato de compra e venda.
Prazo de posse contínua:
a) 10 anos para bens imóveis;
b) 3 anos para bens móveis.
1.2) USUCAPIÃO ORDINÁRIA HABITACIONAL
CC art. 1242 parágrafo único
Requisitos:
Além de posse mansa, pacífica e contínua
a) Finalidade habitacional (em solo urbano);
b) Boa-fé;
c) Justo Título;
Prazo de posse contínua:
a) 5 anos.
Obs: não existe qualquer tipo de especificação sobre limite de área.
1.3) USUCAPIÃO ORDINÁRIA PRO LABORE
CC art. 1242 parágrafo único
Requisitos:
Além de posse mansa, pacífica e contínua
a) Finalidade de exploração econômica no imóvel, atividade laboral -extrativista, pecuária ou agrícola – (terras rurais);
b) Boa-fé;
c) Justo Título;
Prazo de posse contínua:
a) 5 anos.
Obs: não existe qualquer tipo de especificação sobre limite de área.
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2) USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA
Bem imóvel: CC art. 1238
Bem móvel: CC art. 1260
Requisitos:
É necessária a posse mansa e continua, contudo, não se exige boa-fé ou justo título.
Prazo de posse contínua:
a) 15 anos para bem imóvel;
b) 5 anos para bem móvel;
2.1 USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA HABITACIONAL
CC art. 1238 parágrafo único.
Requisitos:
É necessária a posse mansa e continua de imóvel urbano para fins de moradia, contudo, não se exige boa-fé ou justo título.
Prazo de posse contínua:
a) 10 anos.
Obs: não existe qualquer tipo de especificação sobre limite de área.
2.2 USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA PRO LABORE
CC art. 1238 parágrafo único.
Requisitos:
É necessária a posse mansa e continua de imóvel rural para fins de exploração econômica (extrativista, pecuária ou agrícola), contudo, não se exige boa-fé ou justo título.
Prazo de posse contínua:
a) 10 anos.
Obs: não existe qualquer tipo de especificação sobre limite de área.
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II – CONSTITUIÇÃO FEDERAL (CF/1988)
1) USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL HABITACIONAL (pro morare ou pro misero)
CF art. 183 e CC art. 1240
Requisitos:
a) Não se exige boa-fé ou justo título;
b) O imóvel URBANO não pode ultrapassar 250 m²;
c) O possuidor não pode ser titular de outro imóvel seja ele rural ou urbano.
Prazo de posse contínua:
a) 5 anos.
2) USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL PRO LABORE
CF art. 191 e CC art. 1239
Requisitos:
a) Não se exige boa-fé ou justo título;
b) O imóvel RURAL não pode ultrapassar 50 Hm²;
c) O possuidor não pode ser titular de outro imóvel seja ele rural ou urbano.
Prazo de posse contínua:
a) 5 anos.
** Muito embora o Enunciado 313 da IV Jornada do CJF tenha entendido que tanto na usucapião constitucional urbano quanto no rural não é possível o desmembramento de área a fim de atingir o limite máximo, a melhor orientação está no sentido de que compete ao juiz aferir a possibilidade de desmembramento de área, junto ao Registro de Imóveis, para fins de concessão do direito de usucarpir, dando real cumprimento à função social da propriedade.
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III – LEI 6.969/1981
1) USUCAPIÃO POR INTERESSE SOCIAL
Requisitos:
a) Não se exige boa-fé ou justo título;
b) O imóvel RURAL não pode ultrapassar 25 Hm²;
c) O possuidor e os membros de sua família não podem ser titular de outro imóvel seja ele rural ou urbano.
Prazo de posse contínua:
a) 5 anos.
Obs:
a) Trata-se inegavelmente de uma modalidade de usucapião pro labore, contudo, mesmo com a instituição da usucapião constitucional pro labore ela não foi revogada, visto que admite a usucapião de terras devolutas;
b) Nesta modalidade a concessão não ocorre somente via judiciário, ela também pode ocorrer administrativamente;
c) Proíbe-se, entretanto, a usucapião de área de segurança nacional, de área indígena e de área de proteção ambiental.
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IV – LEI 10.257/2001
1) USUCAPIÃO URBANA (ESTATUTO DA CIDADE)
Também chamada de usucapião para pessoas de baixa renda
Requisitos:
a) Não se exige boa-fé ou justo título;
b) Deve ocorrer de forma coletiva (composse), onde não seja possível mensurar com precisão a área de posse de cada um;
c) A área deve ter MAIS que 250m²;
d) O possuidor não pode ser titular de outro imóvel seja ele rural ou urbano.
Prazo de posse contínua:
a) 5 anos.
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FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE:
URBANA: CF art. 182, § 2º;
RURAL: CF art. 186.
Entender a função social da propriedade urbana e rural é importante para defender a posse de seus imóveis que possam ser objeto de ação de usucapião movido por entes públicos, como município, estado, união ou autarquias.
Imóveis cuja propriedade é questionada por órgãos públicos geralmente têm problemas com a correta valoração do bem.
Os órgãos públicos habitualmente tentam pagar valores menores do que vale sua propriedade, e, para manter o valor de mercado é essencial a defesa jurídica e técnica.
Muitas empresas são prejudicadas porque ações de usucapião não consideram os valores de fundo de comércio e investimentos em publicidade, relações sociais, marca, instalações e equipamentos.
Posso perder o imóvel que comprei e não registrei?
Infelizmente sim. Se você fizer um contrato de gaveta e o antigo dono vender o imóvel de forma regular para outra pessoa que faça o registro, este comprador será o dono da propriedade e, dificilmente, o seu contrato de gaveta conseguirá reaver o imóvel.
Por isso, guarde todas as contas e documentos que comprovem que você tem a posse do imóvel (ou seja, que você mora lá). E programe-se para regularizar a situação o quanto antes.
