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Quando a pessoa compra ou vende um imóvel, deve informar o que foi comprado ou vendido, em que condições e valores, na declaração de imposto de renda do ano seguinte.
Existem pessoas que gostam de fazer sua própria declaração de IR e pessoas que optam por pedir para especialistas fazerem a declaração, mas independente de quem fará, o conhecimento sempre é positivo, por isso vou relatar com prestar essas declarações nas modalidades que entendo mais frequentes.
Para quem comprou imóvel.
Abrir um item na parte de “bens e direitos”, informar quanto foi pago pelo imóvel até o dia 31 de dezembro do ano da aquisição.
Selecionar o código de acordo com o tipo de imóvel, que pode ser: casa, apto, escritório, terreno, etc.
Relatar as informações do vendedor (para quem você pagou), com nome completo e CPF ou CNPJ, explicar se a compra foi à vista ou parcelada.
Se o imóvel foi parcelado ou financiado:
Quando financiar o imóvel, ao declarar no IR, inclua o Banco (ou quem o financiou), quantas parcelas já foram pagas e quantas faltam pagar. Indicar o total pago até o memento (somar entrada, parcelas quitadas e eventuais custos extras).
Se o imóvel comprado antes de 2021, mas não tinha sido declarado.
Existem situações de exceção, antes quem era dependente ou isento não precisa declarar, e algumas pessoas se confundiram, pois se tinham imóveis é necessário informar.
O procedimento para declarar o imóvel é semelhante, basta informar a situação de quem adquiriu e o valor pago a até 31 de dezembro.
Quando o imóvel foi comprado por mais de uma pessoa
O patrimônio comprado precisa ser declarado por todos os proprietários, na sua proporção de aquisição, indicando valores, percentual do bem e quem comprou.
Se comprou imóvel no exterior
Os imóveis comprados fora do país também devem ser informados no parte “bens e direitos” da mesma forma que os imóveis adquiridos no país, o que mudará é a informação do endereço.
A informação financeira sobre o valor de compra deve ser declarada em reais, portanto, é necessário fazer o cálculo de conversão utilizando a cotação PTAX do dia da transação.
Se o bem ainda não foi integralmente pago, informar saldo a pagar e valor do saldo até 31 de dezembro do ano-base.
Quando comprar imóveis por consórcio de imóveis
O consórcio ainda não contemplado pode ser declarado com o código 95 “consórcio não contemplado”, em “bens e direitos”, nesse campo lançar todas as quantias pagas até 31 de dezembro.
Na discriminação informar nome e CNPJ da administradora do consórcio, o tipo do imóvel, o número de cotas pagas e cotas em aberto.
Com declarar as reformas
Despesas com reformas, material de construção devem ser declarados juntando recibos e notas fiscais para amparar a declaração e comprovar os gastos.
Se o imóvel foi adquirido antes de 1988, utilizar o código 17 “benfeitorias” na parte de “bens e direitos”.
Se o imóvel foi adquirido depois de 1988, declarar os custos da reforma no valor do imóvel direto em “bens e direitos”, utilizando o código do próprio imóvel.
Sobre declarar a venda de imóveis no imposto de renda.
Após vender o imóvel é necessário preencher a declaração de ganhos de capital (GCAP), para calcular o imposto a pagar em função do lucro da venda.
É possível importar os dados para a declaração do IRPF, após importar o lucro da venda será inserido na ficha de “rendimentos sujeitos à tributação exclusiva/definitiva”.
Se a venda for isenta de IR, a quantia será transferida automaticamente para a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
Excluir o imóvel da sua ficha “Bens e Direitos”, afinal ele foi vendido.
Indicar o nome, CPF ou CNPJ do comprador, e a quantia pela qual foi negociado o imóvel.
O IR que incide sobre o lucro da venda de imóveis é de 15%. Contudo, a operação é isenta do pagamento do imposto se a pessoa vender seu único imóvel por quantia igual ou abaixo de R$ 440. Isso desde que não tenha vendido outra unidade nos últimos cinco anos.
Se o imóvel foi comprado antes de 1969, o lucro obtivo também será isento.
Os imóveis comprados de 1970 a 1988 não possuem isenção. Porém, um percentual fixo é descontado do ganho de capital, conforme o ano de compra do bem.
Se o lucro da venda do imóvel for usado para a aquisição de outra unidade residencial situada no Brasil, em até 180 dias, não haverá pagamento de ganho de capital, e esse benefício só pode ser utilizado uma vez a cada 05 anos.
Quando vender imóvel financiado.
Se vendeu um imóvel, mas não quitou seu financiamento, precisa apurar se existiu lucro obtido na venda, conforme as parcelas efetivamente pagar do financiamento. Esse cálculo será feito pelo programa de ganho de capital GCAP, também precisa ser proporcional à fatia já paga pelo bem.
Após o cálculo, o cidadão precisa declarar o lucro do mesmo modo que realizaria na venda de um bem quitado. Depois, o imóvel precisa ser retirado da ficha “Bens e Direitos”.
Venda de imóvel com mais de um proprietário
Assim como na compra de um imóvel por mais de uma pessoa, as quantias de vendas precisam ser declaradas por todos os proprietários do bem. A quantia a ser descriminada deve ser sobre proporção de cada um.
Venda do imóvel comprado no exterior
Seguindo a linha da compra do imóvel no exterior, na venda, será preciso calcular a quantia na moeda em que foi negociada, converter para reais — utilizando a cotação dólar PTAX de 31 de dezembro do ano-base.
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Sou Gilberto de Jesus da Rocha Bento Jr, advogado e contador.