O síndico em essência tem que zelar pela melhor administração do dinheiro de seu condomínio, afinal, é seu lar, e ter condôminos inadimplentes é uma situação desagradável que acontece de tempos em tempos, pessoas tem problemas, e como elas lidam com eles faz toda a diferença.
Sempre orientamos um acordo, o bom senso e o interesse comum devem prevalecer, mas cuidar para um ambiente saudável leva a tomada de procedimentos profissionais de cobrança, e é desse tema que vamos tratar a seguir, apontando o resultado de nossa experiência até o momento.
Inadimplência é sempre um assunto delicado e recorrente. Na maioria das vezes, o atraso das taxas condominiais acontece devido a um problema financeiro inesperado, como a perda do emprego.
Porém, isto acaba gerando problemas nas contas do condomínio, que tem despesas fixas todo mês. Esse é o momento de agir rápido para cobrar a dívida e não deixar o problema aumentar, pois se um não paga, essa despesa tem que ser rateada por todos os outros condôminos.
Vamos lembrar que sempre vamos recomendar um acordo, uma solução amigável, entretanto, essa conversa não pode se alongar, esse acordo tem que ser resolvido muito rápido.
Os atrasos
Os atrasos de dias são comuns, mas o síndico tem que prestar atenção a partir de um mês de atraso, tratar acordos no máximo até o fim do segundo mês, e se isso não for resolvido amigavelmente, ingressar com a cobrança judicial no terceiro mês.
Os condôminos inadimplentes ficam sujeitos à cobrança judicial da dívida conforme previsão do artigo 275, inciso II b do Código de Processo Civil. A cobrança pode ocorrer logo após o primeiro mês de inadimplência, com a aplicação de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária, ou o convencionado em cada condomínio, contudo, dependendo da situação econômica do condomínio.
A falta de pagamento das taxas condominiais afeta a todos e por este motivo, devem-se buscar soluções eficientes, que poderão ser judiciais ou extrajudiciais. Vamos explicar:
1 – Protesto em cartório
Muito estado tem leis específicas que permitem que os síndicos e administradores protestem condôminos inadimplentes em cartório. O protesto é um dos recursos utilizados antes da cobrança judicial e pode resolver o problema.
Lembre-se, em primeiro lugar deve-se garantir que o que está sendo cobrado está correto e é inquestionável e depois, que a pessoa que está sendo protestada é de fato o proprietário do imóvel.
2- Cobrança Judicial
É bom esclarecer que para a cobrança judicial, o condomínio, representado pelo síndico ou administrador deve buscar advogados para especializar os procedimentos, utilizando-se de ferramentas jurídicas eficazes que possam garantir o recebimento integral das taxas condominiais em um curto período.
Para ingressar com uma ação judicial de cobrança é preciso estar atento as determinações legais. O artigo 1.336 do Código Civil determina os deveres do condômino, quais sejam:
“São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;(…)”
Conforme previsto na lei civil, é obrigação do condômino pagar a taxa de condomínio, sob pena de serem tomadas medidas para o recebimento da mesma.
A primeira medida advém do próprio condomínio ao estipular sanções no caso de inadimplência, nos termos do § 1º do artigo 1.336 do Código Civil: § 1o — O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Dessa forma, caso haja atraso no pagamento da taxa condominial, serão devidos juros moratórios e multa.
Assim, há, em uma ação de cobrança de taxa condominial, duas fases distintas. Na primeira o advogado entra com o pedido, prossegue com a resposta do devedor, a instrução com a coleta de provas se necessário até a decisão do juiz (sentença judicial).
Na segunda fase, com base em uma sentença judicial condenatória, o Estado determinará o bloqueio de dinheiro em contas bancárias ou penhora de bens, avaliação e venda em hasta pública (leilão) dos bens penhorados até a entrega da quantia devida ao credor.
Gilberto Bento Jr é advogado, contabilista e sócio da Bento Jr Advogados.
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